النظام الأساسى لاتحاد ملاك العقار
……….شارع ……… حى / مدينة …… محافظة ……..
الباب الأول :
البيانات المتعلقة بالاتحاد
مادة 1 – أغراض الاتحاد :اتحاد ملاك العقار رقم ………..بشارع………. بحى ( أو مدينة أو قرية ) بمحافظة………….
مادة 2- أغراض الاتحاد :أغراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه فى المادة السابقة .
مادة 3- مقر الاتحاد :…………………………..
مادة 4- مدة الاتحاد :مدة الاتحاد غير محدودة، وتبدأ من تاريخ قيده بالوحدة لمختصة وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
الباب الثانى : ملكية العقار وعضوية الاتحاد
مادة 5- ملكية الاجزاء المفرزة :يتكون العقار من…………… طبقة تحتوى على………. شقة .
وبيانات ملكيتها الآتى :
1- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 1 مملوكة لـــ :
2- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 2 مملوكة لـــ :
3- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 3 مملوكة لـــ :
4- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 4 مملوكة لـــ :
5- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 5 مملوكة لـــ :
6- الطبقة ( أو الشقة ) رقم 6 مملوكة لـــ :
……………………….
……………………….
مادة 6- إيضاح الملكية :(1) يمتلك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به، وهى تشمل على ما أعد لاستعماله وحده ، وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات و أدوات صحية وأنابيب المياه والكهرباء الداخلية ، وما يكون بالأرضية والجدران والأسقف ، وكذلك النوافذ والأبواب والشرفات .
(2) يمتلك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك الحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط وأسقف وغيرها .
(3) يمتلك العضو على الشيوع، كل بنسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له ، الأجزاء المشتركة مع باقى ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع ، وبوجه خاص : الأرض والأساسات والأعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الأساسات والمداخل والسلالم والأبنية والممرات والدهاليز والأسطح والمصاعد والمرافق وكل أنواع الأنابيب ، إلا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات المياه …. إلخ .
مادة 7- أعضاء الاتحاد : أعضاء هذا الاتحاد هم ( ستة أعضاء على الأقل غير بائع العقار بالتقسيط ) . 1- …. مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ….. ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام ……) – و ما يعادل نصيبه ……. من ملكية العقار .
2- …. مالك ( أو ممثل ملاك ) الطبقة ( أو الشقة ) رقم ….. ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام…..) ومايعادل نصيبه ….. من ملكية العقار . 3- ………….
4- ………….
5- …………
6- …………
7- ………… بائع ( أو ممثل بائعى ) العقار بالتقسيط .
مادة 8- اكتساب العضوية :يصبح عضواً فى الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحداته ( شقة أو طبقة ) فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد ، وتبدأ العضوية من تاريخ التملك .
مادة 9- زوال العضوية :تزول عضوية الاتحاد فى إحدى الحالتين الآتيتين : 1- انتقال ملكية عضو الاتحاد لنصيبه فى العقار إلى الغير ، بحيث لا يصبح مالكاً لشقة أو طبقة فيه .
2- تمام سداد أقساط الثمن بالنسبة إلى بائع العقار بالتقسيط .
مادة 10- تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :لملاك الشقة أو الطبقة – فى حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد . فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار طبقاً لأحكام المادة 11.
مادة 11- تمثيل بائعى العقار بالتقسيط :لبائعى العقار بالتقسيط – فى حالة تعددهم- أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد ، فإن تعذر اتفاقهم ، يعين من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار ، بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .
مادة 12- الإخطار بالتعديلات فى العضوية :تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل فى عضوية الاتحاد أو فى ملكية الأعضاء أو فى ممثلى ملاك الطبقة أو الشقة أو ممثلى البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه .
الباب الرابع : إدارة الاتحاد
مادة13 – يتولى الإتحاد :1- الجمعية العمومية للاتحاد .
2- مأمور الاتحاد .
مادة 14- تشكيل الجمعية العمومية :تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه .
ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ، و لو كان من غير أعضاء الاتحاد ، وفى هذه الحالة ، يكون له حق المناقشة دون التصويت .
مادة 15- دعوة الجمعية العمومية للانعقاد :تدعى الجمعية العمومية للانعقاد بناء على طلب مأمور الإتحاد ، أو بناء على طلب عدد من الأعضاء يملكون 20% على الأقل من وحدات العقار ، أو بناء طلب الوحدة المحلية المختصة .
يجب أن تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانوناً باليد مع توقيعهم بما يفيد التسليم وذلك قبل موعد الانعقاد بأسبوع على الأقل، ويعلن عنها بمدخل العقار ، ويحدد فى الدعوة جدول الأعمال ، ومكان الانعقاد وموعده.
مادة 16- الإنابة فى الحضور :لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه ، أو ينيب عنه آخر بتوكيل عرفى مكتوب ، ولا يجوز للعضو أن ينوب عن أكثر من عضو واحد . على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعى العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه فى الشقة أو الوحدة أو العقار .
مادة 17- نصاب الاجتماع :فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام، لا يكون انعقاد الجمعية العمومية صحيحاً ، إلا بحضور مالكى 60% على الأقل من الأنصبة فى العقار .فإذا لم يتوافر هذا النصاب فى الاجتماع، انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوة ثانية خلال الخمسة عشر يوماً التالية ، ويعتبر اجتماعها الثانى صحيحاً ، أيًّا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأياًّ كانت ملكياتهم .
مادة 18- الأغلبية اللازمة لاتخاذ القرارات :مع مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصبة.
مادة 19- محاضر الجلسات :يعد مأمور الاتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية يدون فيها زمان ومكان الانعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار، ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة .
مادة 20- اختصاصات الجمعية العمومية :تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتى :
1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله ، كلما دعت الحاجة إلى ذلك.
2- تعيين مأمور الاتحاد وعزله .
3- تقرير أجر لمأمور الاتحاد وتحديد هذا الأجر فى حالة تقريره .
4- الموافقة على إجراء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار .
5- الموافقة على إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه .
6- تحديد الشروط والتعويضات والالتزامات التى تفرض على الأعضاء .
7- تحديد الإجراءات اللازم اتخاذها لمواجهة حالة هلاك البناء – بحريق أو بسبب آخر – وتحديد ما فرض على الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
8- تحديد الاشتراكات التى يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
9- النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
10- تعيين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافأتهم ، ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الاختصاص .
11- منح قروض لأعضاء لتمكينهم من القيام بالتزاماتهم.
12- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار .
13- إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد.
14- التصديق عل الحساب الختامى للاتحاد.
15- فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء وبعضهم بسبب يتعلق بملكيتهم المشتركة فى العقار .
16 – تصفية الاتحاد عند إنقاصه .
مادة 21- تعيين المأمور :يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ، ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له .
مادة 22- اختصاصات المأمور :يتولى مامور الاتحاد :
1- قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده .
2- تنفيذ قرارات الجمعية العمومية .
3- الإشراف على أعمال الاحاد فى النواحى الإدارية والمالية .
4- الإشراف على أعمال البوابين والحراس وغيرهم من العاملين بالعقار .
5- إعداد ميزانية تقديرية للاتحاد ، تشمل تحديد أوجه الإنفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادر التمويل المفتوحة .
6- اقتراح الاشتراكات الشهرية أو السنوية التى يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة المصروفات .
7- إعداد حساب ختامى فى نهاية كل سنة مالية ،يبين فيه ما تم إنفاقه من مصروفات الاتحاد وأوجه الإنفاق .
8- تمثيل الاتحاد أمام الغير و أمام القضاء حتى فى مخاصمة أى من الأعضاء .
مادة 23- اختصاص المأمور فى الأحوال العاجلة :لمأمور الاتحاد فى الأحوال العاجلة أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الأمر على الجمعية العمومية فى أول اجتماع تال لإقرار ما تم .
الباب الخامس : مالية الاتحاد
مادة 24- السنة المالية :تبدأ السنة المالية للاتحاد فى أول يناير ، وتنتهى فى 31 ديسمبر من كل سنة ، على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهى فى 31/12 ، من السنة التالية .
مادة 25- موارد الاتحاد :تتكون المواد المالية للاتحاد من :
1- الاشتراكات التى يؤديها الأعضاء .
2- العائد الناتج عن الاستغلال المشروع للأجزاء المشتركة .
3- التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم .
4- ما تحدده الجمعية العمومية من موارد الأخرى .
مادة – 26 الدفاتر :يمسك مأمور الاتحاد دفتراً يسجل إيرادات ومصروفات للاتحاد ، ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد ، والوحدة المحلية المختصة.
الباب السادس : حقوق الأعضاء والتزاماتهم
مادة – 27 استعمال الأجزاء المشتركة :لكل عضو ،فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى العقار، أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقى الأعضاء لحقوقهم ، أو يلحق الضرر بهم.
ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة فى العقار بغير موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء ، إلا إذا كان التعديل يقوم به أحد الأعضاء على نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالأعضاء الأخرين .
مادة – 28 تكاليف الصيانة :(أ) يتحمل العضو دون سواء نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المملوكة له ملكية مفرزة .
(ب) نفقات صيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بين عضو وآخر توزع بينهما ويتحملانها دون سواهما .
(ج) يتحمل الأعضاء جميعاً نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو فى هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذى يملكه فى العقار .
مادة 29 – قروض الأعضاء :يجوز للجمعية العمومية لاتحاد أن تمنح قرضاً لمن يعجز من الأعضاء عن دفع حصته فى نفقات تجديد العقار أو القيام بإلتزاماته الناشئة عن اشتراكه فى ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكيته الخاصة بملكية غيره من الأعضاء ، وذلك لتمكينه من أداء هذه الالتزامات ويكون هذا القرض مضموناً بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصته الشائعة فى الأجزاء المشتركة فى العقار ، وتحسب مرتبه الامتياز من يوم قيده ، وذلك طبقاً لحكم المادة 869 من القانون المدنى .
مادة 30- الامتناع عن أداء الالتزامات :إذا امتنع عضو الاتحاد عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه ، وفقاً للقانون أو لهذا النظام ،كان لمأمور الاتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمراً بالأداء طبقاً لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية .
الباب السابع : فى انقضاء الاتحاد
مادة 31- أسباب الانقضاء :ينقضى الاتحاد لأحد سببين : 1- التعديل فى ملكية العقار بحيث يقل عدد ملاكه عن ستة وذلك ما لم يتفق المالك كتابة على استمراره .
2- هلاك العقار .
مادة 32- التصفية :تتولى الجمعية العمومية تصفية الاتحاد فى حالة انقضائه وفقاً للقواعد التى تحددها .
الباب الثامن : أحكام عامة
مادة 33- المأمور المؤقت :يتولى المأمور المؤقت سلطات مأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه ، وله على الأخص :
1- اتخاذ إجراءات قيد الاتحاد فى الوحدة المحلية المختصة .
2- إعداد النظام القانون للاتحاد .
3- دعوة أول جمعية عمومية للاتحاد للنظر فى :
(1) التصديق على نظام الاتحاد .
(2) تعيين مأمور الاتحاد .
مادة 34- إجراءات قيد الاتحاد :على المأور المؤقت أن يطلب من الوحدة المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه ، ويتضمن طلب القيد أوصاف العقار وأسماء الملاك وأنصبتهم والبالغ بالتقسيط إن وجد .
مادة 35- إجراءات استصدار نظام الاتحاد :على المأمور أن يدعو الجمعية العمومية للإنعقاد خلال شهرين على الأكثر من تاريخ قيد الاتحاد ، وذلك للتصديق على نظام الاتحاد .
مادة 36 – نسخ النظام :تودع الوحدة المحلية نسخة من نظام الاتحاد مرفقاً بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليه ، ويسلم كل عضو من أعضاء الاتحاد – القدامى والجدد – صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد تتعلق بحقوق الأعضاء واجبات .
مادة 37 – ملاحظات :تعتبر الملاحظات واردة فى الهوامش جزءاً لا يتجزأ من هذا النظام .
الباب التاسع :أحكام إضافية
للجمعية العمومية لاتحاد الملاك أن تضيف ما تراه من أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام بشرط ألا تتعارض مع أحكام القانون.